第 20 期《求是》刊发的习近平总书记重要文章「扎实推进共同富裕」中提到：“要积极稳妥推进房地产税立法和改革，做好试点工作。“
文章来源：「亚当斯密经济学」公众号文章《慎重考慮房產稅，大膽徵收空置稅》作者刘胜军
「编者按」
近期国家主席习近平在「扎实推进共同富裕」文章中三次谈及房地产，除了倡导“推动金融、房地产同实体经济协调发展“、强调”房住不炒、完善住房供应和保障体系“，也明确了”要积极稳妥推进房地产税立法和改革，做好试点工作“ 。 重要信号的释出、全民关注，也使“房产税即将到来的预期”再度升温。在众说纷纭的房产税热议中，本期「熙运传承金融院专刊」选取来自「亚当斯密经济学」公众号文章中部分客观解析与建设性思考，陪同大家一起捋清思路、擦亮慧眼。
这一次中央对房地产动真格
虽然房地产调控早就不是新鲜事，但习主席所说的“推动金融、房地产同实体经济协调发展“，首先传达的是清晰的政策态度。
2021年1月1日起执行的“三条红线”是有史以来杀伤力最大的一次调控措施，不仅恒大，相当一批头部房企都挣扎在“三条红线”生死边缘。
2017年第五次全国金融工作会议提出的“金融回归本源”，其中以抑制“脱实向虚”为重要任务，而房地产泡沫化就是“向虚“的典型。
2020年10月十九届五中全会提出“加快构建以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局”的重大战略部署。对“国内大循环”而言，房地产泡沫化，既不利于供给侧(实体经济)，也不利于需求侧(居民消费)，已经成为实现国内大循环的关键梗阻。▲ “金融回归本源”是推动与房地产和实体经济协调发展的前提
2018年刘鹤副总理提出四句大白话——“做生意是要有本钱的，借钱是要还的，投资是要承担风险的，做坏事是要付出代价的”，掀开了“金融回归本源”的大幕。
从安邦保险，到海航、恒大债务危机，再到P2P团灭、蚂蚁金服遭遇“强监管”，都是金融回归本源的标志性事件。
重拳出击的背后，有着重大的时代背景。除了上述的房地产泡沫，还有一个逐渐加剧的现象：
2021年5月，第七次人口普查数据公布，凸显人口出生率下降、老龄化加速的趋势，抑制“未富先老”的必要性日益急迫。
导致出生率下滑的原因，固然有计划生育的滞后效应、青年人生育观念变化等因素，但由“高房价、上学难、鸡娃现象“引起的“生育恐惧症”也不容忽视。
从2013年至今八年以来，关于房地产税立法的表述，从“加快推进”，到拟在本届人大常委会任期内(2018-2023)提请审议，再到“条件成熟时”、“稳妥推进”、“稳步推进”，足见这一改革的复杂性、争议性和艰巨性。
▲ 细品“要积极稳妥推进房地产税立法和改革，做好试点工作”这句话的几点含义：1. 先试点，再立法。之前上海、重庆两地的试点，并未产生预期效果；进一步扩大试点，对于缩小立法分歧和不确定性是必要的；2. “积极稳妥推进”，比过去多了“积极”，但依然必须“稳妥”；
3. 破解房地产难题，必须立法与改革并重，不能指望“房地产税”一招致胜。
中央之所以慎之又慎，原因在于房地产问题堪称中国经济问题“第一难”。具体而言，难在以下几点：
▲ 从国际范围来看，房地产被称为金融危机之母，处理不慎，可能一地鸡毛中国银保监会主席郭树清指出：上世纪以来，世界上130多次金融危机中，100多次与房地产有关。目前，我国房地产相关贷款占银行业贷款的39％，还有大量债券、股本、信托等资金进入房地产行业。可以说，房地产是现阶段我国金融风险方面最大的“灰犀牛”；对于“灰犀牛”，一要高度重视、二要敬畏，不可大意，犀牛发怒可不好对付。▲ 房地产问题，关系到千家万户的“幸福”和“财富”根据《2019年中国城镇居民家庭资产负债情况调查》：中国城镇居民家庭户均总资产317.9万元，住房占资产近七成，房贷占家庭总负债的75.9%。一旦房价大跌，不仅会放大金融风险，也会给亿万民众的生活和心理带来冲击。我国本轮房地产牛市从本世纪初开始，已将近20年之久，给民众形成了强烈的“房价只涨不跌”的刚性幻觉。要打破这种幻觉，并非易事：力度太小，效果不大；力度太大，又担心引发恐慌。
房地产既天然具有金融属性，同时又与其他因素高度“捆绑”。目前，房地产与经济增速、地方财政、金融体系资产的高度捆绑，令调控陷入“投鼠忌器”的两难。
例如2015年全国房价曾一度下跌，但在经济增长压力、地方财政压力之下，最终还是以“去库存”和随后的房价大幅度反弹而逆转。
因此，房地产改革是个复杂的长期工程，行动要积极、节奏要稳妥，不可一蹴而就。
“空置税”是不错的切入点
习主席文章中跟进的具体要求，实际是指明了房地产改革的重点思路：
“要完善住房供应和保障体系，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，租购并举，因城施策，完善长租房政策，扩大保障性租赁住房供给，重点解决好新市民住房问题。“
这种提法体现了“一切向前看”的改革思维。所谓新市民，一类是未来进城安家的农民工，一类是毕业后留在城市的大学生。▲ 如何解决新市民的住房问题？鉴于目前的高房价，有三种解决办法：2）长租房，即不买房但可以长期租房，这样也可以起到“安居乐业”的效果；3）对低收入人群，提供“保障性租赁住房”；最近香港宣布建设人口容量250万人的北部都会区，体现的就是这种思路。
目前有大量新建住宅空置，即是很多人买了房，却不装修、等着升值，这是典型的“炒房”。
问题是，耗费巨大社会资源建好的房子、长期闲置，既是社会资源的巨大浪费，也不利于“碳中和”目标；房屋闲置的社会危害，比买了汽车不开还严重。
荷兰和瑞典的房屋闲置率不超过2%。西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心《2017中国城镇住房空置分析》报告显示，2017年中国城镇地区有6500万套空置住房，住房空置率达21.4%。这种现象对实现“碳中和”极为不利。
解决方案是什么？—— 借鉴欧洲、香港等地的做法，对空置房屋征收“空置税”，如此以来，持有多套房屋的人，要么抛售、要么装修后出租；用于出租的房屋多了，租金自然会下降。
▲ 从现实可操作性出发，“空置税”大大优于“房产税”：1. 中国的土地制度与欧美不同。由于地方政府通过土地出让金已经获得大量收益，如果再征收“房产税”，势必加重民众负担，不利于扩大中产阶级收入的战略目标；2. 房产税如果太低，像上海和重庆那样，没有效果；如果太高，又担心引起恐慌，这是两难；3. 空置税则不然，它只针对买房长期闲置所导致的社会资源浪费，带来的结果是增加出租房供给；4. 空置税既不会对房地产市场带来过大冲击，又可以提高社会资源利用率，还能降低新市民租房的成本，可谓“一箭三雕”。
其实，中央多次提及的“房地产税”，本身就是一个综合概念：房产税、空置税都属于房地产税的总体范畴。
中央财办原副主任杨伟民曾经提到：通过对用电量对全国住宅的空置情况摸底调查，显示我国无论是城镇还是乡村住宅的空置率都相当高；比日本这种高度老龄化、少子化、城市化的国家还要高，日本是13%。这说明用来炒的房子真不少，有关部门应该尽快制定空置标准。
「不忘初心 · 共同富裕」
即使已然位居世界第二大经济体，中国仍然坚持“发展中国家”的定位，不仅体现了五千年文明大国的虚怀若谷，更映射了高瞻远虑的大智慧。
Developing —— 永远的现在进行时，永远探索ing、反思ing、学习ing、改革ing、进步ing、成长ing...
国富民强，是每个中国人的共同愿景。
房地产改革只是中国发展道路上的课题之一，以提高全民社会资源利用率为宗旨、以扎实推动共同富裕为目标，做好各方各级资源的战略平衡 —— “税“还是”睡”？将不是问题。
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